Yapım işi sözleşmelerinin uygulanmasında işyerinin yükleniciye teslimi, işin fiilen gerçekleştirilmesine geçilmesi ve sözleşme süresinin başlaması bakımından temel sonuçlar doğuran işlemlerden biridir. İşyeri teslimi; yalnızca şantiye sahasının yükleniciye gösterilmesi veya standart bir yer teslim tutanağının imzalanması olarak değerlendirilmemeli, teslim işlemi ihale dokümanı, projeler ve işyerinin fiilî durumu dikkate alınarak gerçekleştirilmelidir. Bu kapsamda teslim edilen alanların açıkça belirlenmesi ve varsa işe başlanmasını engelleyen hususların tutanakta gösterilmesi önem taşımaktadır.
Yapım işlerinde işyerinin yükleniciye teslimine ilişkin temel düzenlemeler Yapım İşleri Genel Şartnamesinin 6’ncı maddesi ile Yapım İşlerine Ait Tip Sözleşmenin 9’uncu maddesinde yer almaktadır. Bununla birlikte, işyeri teslim tutanağının düzenlenmiş olması her durumda yüklenicinin sözleşme konusu işe fiilen başlayabileceği anlamına gelmemektedir.
Nitekim 30.07.2025 tarihli ve 32971 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan düzenlemelerle, yüklenicinin işe başlamasına mâni olan ve kendisinden kaynaklanmayan hukuki, idari, teknik veya fiilî engellerin bulunması hâlinde uygulanacak usul yeniden düzenlenmiştir. İlanı veya duyurusu 1 Eylül 2025 tarihinden sonra yapılan ihaleler ve bunlara ilişkin sözleşmeler bakımından uygulanacak bu düzenlemelerle; işe başlama engeli bulunmasına rağmen yer tesliminin yapılması, işin süresinin başlaması, işin durdurulmuş sayılması, fiilî işyeri teslimi ve bu tarihe kadar geçen sürenin iş süresine etkisi açık hükümlere bağlanmıştır.
Bu çerçevede, yapım işlerinde işyeri tesliminin genel esaslarının yanı sıra, yükleniciden kaynaklanmayan bir nedenle işe başlanamaması hâlinde yer tesliminin hukuki sonucu ile fiilî işyeri tesliminin iş süresine etkisinin ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.
İşyerinin yükleniciye tesliminin genel esasları
İşyerinin teslim süresi, her yapım işi için sabit olarak belirlenmiş bir süre değildir. Yapım İşlerine Ait Tip Sözleşmenin 9.1’inci maddesinde;
“Sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren ………………. (rakam ve yazıyla) ………………. gün içinde Yapım İşleri Genel Şartnamesi hükümlerine göre yer teslimi yapılarak işe başlanır.”
düzenlemesine yer verilmiştir.
Buna göre işyerinin hangi süre içerisinde teslim edileceği ihale dokümanının hazırlanması aşamasında idare tarafından belirlenerek sözleşmeye yazılır. Dolayısıyla yer tesliminin süresinde yapılıp yapılmadığının tespitinde, öncelikle ilgili sözleşmenin 9.1’inci maddesindeki süre esas alınmalıdır.
İşyerinin nasıl teslim edileceği ise Yapım İşleri Genel Şartnamesinin 6’ncı maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddede;
“Sözleşmenin imzalanmasından sonra, sözleşmede yazılı süre içinde işe başlanabilmesi için işyeri, ihaleye esas proje ve mahal listesine göre; eksen kazıkları, someler, röperler ve benzerleri, proje sahası, güzergah, zemin veya buna benzer yerler üzerinde kontrol edilerek, İdare tarafından görevlendirilen yapı denetim görevlisinin de bulunduğu komisyon tarafından yükleniciye teslim edilir. Bu hususta iki taraf arasında bir tutanak düzenlenir.”
hükmüne yer verilmiştir.
Bu hüküm uyarınca yer teslimi sırasında işyeri, ihaleye esas proje ve mahal listeleriyle karşılaştırılarak mahallinde kontrol edilmeli; teslim işlemi yapı denetim görevlisinin de bulunduğu komisyon tarafından gerçekleştirilmeli ve yapılan tespitler taraflar arasında düzenlenen işyeri teslim tutanağıyla kayıt altına alınmalıdır.
Bu nedenle işyeri teslim tutanağı yalnızca teslim tarihini gösteren şekli bir belge değildir. Tutanak; teslim edilen alanı, işyerinin mevcut durumunu, mahallinde yapılan tespitleri ve varsa işe başlanmasına engel teşkil eden hususları ortaya koyan sözleşmesel bir tespit belgesi niteliğindedir.
Yapım İşleri Genel Şartnamesinin 6’ncı maddesinde yer tesliminin gerçekleştiği tarih de açıkça belirlenmiştir:
“Yer teslim tutanağının imzalanmasıyla yükleniciye yer teslimi yapılmış olur.”
Bununla birlikte, yer teslim tutanağında teslim işleminin tutanağın onaylanmasına bağlı olduğu belirtilmiş olması durumunda ise;
“Yer teslim tutanağında, yer tesliminin tutanağın onaylanması halinde gerçekleşmiş olacağının belirtilmesi halinde, tutanağın onaylandığının yükleniciye tebliğ edildiği tarihte yer teslimi yapılmış olur.”
hükmü uygulanır.
Dolayısıyla kural olarak tutanağın imzalandığı tarih yer teslim tarihi olmakla birlikte, teslimin tutanakta onaya bağlandığı durumlarda, yer teslim tarihi olarak onayın yükleniciye tebliğ edildiği tarihi dikkate alınır.
Yer teslim tarihi iş süresinin başlaması ile yüklenicinin buna ilişkin taahhüdü bakımından da önemlidir. Nitekim Tip Sözleşmenin 9.2’nci maddesinde;
“Yüklenici taahhüdün tümünü, işyeri teslim tarihinden itibaren …. gün içinde tamamlayarak geçici kabule hazır hale getirmek zorundadır.”
hükmüne yer verilmiştir.
Buna göre olağan sözleşme uygulamasında işin süresi ile yüklenicinin süreye ilişkin taahhüdü, işyeri teslim tarihinden itibaren işlemeye başlamaktadır.
Yüklenicinin yer teslimi için hazır bulunmaması
İlgili mevzuat düzenlemeleri çerçevesinde iş yeri teslimi konusunda yalnızca idarenin değil, yüklenicinin de yükümlülükleri bulunmaktadır. Bunlardan ilki yüklenicinin, sözleşmede belirlenen süre içerisinde yer teslimini almak üzere hazır bulunması gerekir.
Yapım İşlerine Ait Tip Sözleşmenin 9.5’inci maddesinde;
“Yüklenicinin sözleşmede belirlenmiş olan süre içinde yer teslimi için hazır bulunmaması halinde bu durum idare tarafından görevlendirilen yapı denetim görevlisinin de bulunduğu komisyon tarafından süre bitiminde tutanak altına alınır ve işin süresi başlar.”
hükmüne yer verilmiştir.
Yapım İşleri Genel Şartnamesinin 6’ncı maddesinde de bu durumda;
“Yüklenicinin sözleşmede yer teslimi için belirlenmiş olan süre içinde işyerinin teslimi için hazır bulunmaması halinde bu durum komisyon tarafından tutanak altına alınarak işin süresinin başladığı yükleniciye yazılı olarak bildirilir.”
düzenlemesi bulunmaktadır.
Aynı hükmün devamında;
“Bu durumda, yüklenici işyerini geç teslim aldığını gerekçe göstererek süre uzatımı talebinde bulunamaz.”
denilmektedir.
Dolayısıyla yüklenicinin yer teslimi için hazır bulunmaması iş süresi ile yüklenicinin süreye ilişkin taahhüdünün başlamasını engellememektedir. Sözleşmede belirtilen yer teslim süresi sona erdiğinde durum yet teslim komisyon tarafından tutanak altına alınır, işin süresi başlatılır ve bu husus yükleniciye yazılı olarak tebliğ edilir.
Bu husus ile yüklenicinin yer teslimi için hazır olduğu ancak kendisinden kaynaklanmayan bir nedenle işe başlayamadığı durum birbirinden ayrılmalıdır. İlk durumda Tip Sözleşmenin 9.5’inci maddesi, ikinci durumda ise 9.6’ncı maddesinde yer verilen düzenlemeler uygulanır.
İşe başlamaya engel hukuki, idari, teknik veya fiilî haller
30.07.2025 tarihli ve 32971 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan ve 01.09.2025 tarihinde yürürlüğe giren mevzuat değişikliğiyle; yükleniciden kaynaklanmayan hukuki, idari, teknik veya fiilî engeller nedeniyle işe başlanamayan hâllerde, işyeri tesliminin gerçekleştirilme usulü, iş süresinin durumu, işin yeniden başlatılması ve fiilî işyeri teslimine kadar geçen sürenin iş süresine etkisi özel olarak düzenlenmiştir.
Yapım İşlerine Ait Tip Sözleşmenin 9.6’ncı maddesinde;
“Yüklenicinin işe başlamasına mâni olacak ve yükleniciden kaynaklanmayan hukuki, idari, teknik veya fiili bir engel olması durumunda düzenlenecek işyeri teslim tutanağında bu durum belirtilmek kaydı ile yer teslimi yapılır.”
hükmüne yer verilmiştir.
Aynı hüküm Yapım İşleri Genel Şartnamesinin 6’ncı maddesine de eklenmiştir.
Kamu İhale Kurumu da 30.07.2025 tarihli mevzuat değişikliğini duyururken yapım işleri bakımından getirilen düzenlemeler arasında;
“Yüklenicinin işe başlamasına mani olacak yükleniciden kaynaklanmayan hukukî, teknik, idari ve/veya fiili bir engel olması durumunda yapılacak işlemler…”
hususuna ayrıca yer vermiştir.
Bu hükmün uygulanabilmesi için iki unsurun birlikte bulunması gerekir.
İlk olarak, engelin yükleniciden kaynaklanmaması gerekir.
İkinci olarak ise söz konusu durumun yalnızca bir eksiklik veya problem niteliğinde olması yeterli değildir. Engelin yüklenicinin işe başlamasına mâni olacak nitelikte olması gerekir.
Bu nedenle somut olayda;
- Engelin mahiyeti,
- Yükleniciden kaynaklanıp kaynaklanmadığı,
- Hangi iş veya imalatların başlatılmasına engel olduğu,
- İşin tamamını mı yoksa belirli bir kısmını mı etkilediği
ayrı ayrı yer teslim komisyonu tarafından değerlendirilmelidir.
İşyeri teslim tutanağında da engelin yalnızca genel bir ifadeyle belirtilmesi yerine, hangi imalatlara hangi nedenle başlanamadığının tereddüde yer bırakmayacak şekilde ortaya konulması gerekir.
Örneğin, yapı ruhsatına tabi bir işte ruhsat bulunmaması nedeniyle ruhsata tabi imalatlara hukuken başlanamaması; çalışma alanının yüklenicinin kullanımına açılamaması; idarenin sorumluluğunda bulunan mevcut yapı veya tesislerin kaldırılmamış olması ya da işyerine erişimin sağlanamaması, mevcut durumun şartlarına göre hukuki, idari, teknik veya fiilî işe başlama engeli oluşturabilir.
İş Süresinin Başlaması ve İşin Durdurulmuş Sayılması
Tip Sözleşmenin 9.6’ncı maddesindeki düzenlemenin en önemli özelliği, işe başlanmasına engel bulunmasının yer tesliminin yapılmasına engel olmamasıdır.
Engel işyeri teslim tutanağında açıkça belirtilmek kaydıyla yer teslimi yapılır. Ancak bu durumda normal yer tesliminden farklı bir sonuç doğar.
Tip Sözleşmenin 9.6’ncı maddesi ile Yapım İşleri Genel Şartnamesinin 6’ncı maddesinde;
“Ancak bu durumda, işin süresi başlamış olmakla birlikte iş durdurulmuş sayılır.”
hükmüne yer verilmiştir.
Dolayısıyla 9.6’ncı madde kapsamındaki yer tesliminde;
işyeri hukuken teslim edilir, işin süresi başlar; ancak yükleniciden kaynaklanmayan işe başlama engeli devam ettiği sürece iş durdurulmuş sayılır.
Bu düzenleme, yer teslimi ile fiilî işe başlanabilirlik kavramlarını birbirinden ayırmaktadır.
Başka bir ifadeyle, işyeri teslim tutanağının düzenlenmiş olması tek başına yüklenicinin fiilen çalışmaya başlayabilecek durumda olduğunu göstermez. Yer teslimi gerçekleşmiş ve sözleşme süresi başlamış olmakla birlikte, fiilî ifa engel ortadan kalkıncaya kadar askıda kalmaktadır.
Bu yönüyle 9.6’ncı madde kapsamındaki durum, işyerinin idare tarafından hiç teslim edilmemesi veya geç teslim edilmesinden farklı sonuçlanmaktadır.
Fiilî İşyeri Teslimi ve İş Süresine Eklenecek Süre
Yüklenicinin işe başlamasına engel durum devam ederken işyeri fiilen yüklenicinin kullanımına bırakılamamışsa, fiilî teslimin hangi tarihte gerçekleştiği iş süresinin hesabı bakımından önem kazanır.
Tip Sözleşmenin 9.6’ncı maddesinde;
“Bu madde kapsamında fiilen işyeri teslimi yapılmaksızın işin süresinin başlatıldığı durumlarda, tutanağın düzenlenmesi ile fiilen işyeri teslimi yapılması arasında geçen süre işin süresine eklenir.”
hükmüne yer verilmiştir.
Buna göre üç şartın birlikte bulunması hâlinde özel süre hesabı uygulanır:
- İşe başlamaya mâni ve yükleniciden kaynaklanmayan bir engel bulunmalıdır.
- Bu engel işyeri teslim tutanağında belirtilerek işin süresi başlatılmış olmalıdır.
- İşyeri, tutanak tarihinde yükleniciye fiilen teslim edilmemiş olmalıdır.
Bu durumda işyeri teslim tutanağının düzenlendiği tarih ile fiilî işyeri teslim tarihi arasında geçen süre doğrudan işin süresine eklenir.
Örnek
Sözleşmede iş süresinin 180 takvim günü olarak belirlendiği bir yapım işinde;
- İşyeri teslim tutanağının 1 Ekim 2025 tarihinde düzenlendiği,
- Yükleniciden kaynaklanmayan hukuki, idari, teknik veya fiilî bir engel nedeniyle işyerinin bu tarihte fiilen teslim edilemediği,
- İş süresinin 1 Ekim 2025 tarihinde başladığı ve işin durdurulmuş sayıldığı,
- İşyerinin 11 Ekim 2025 tarihinde fiilen yükleniciye teslim edildiği
kabul edildiğinde, tutanak tarihi ile fiilî teslim tarihi arasında geçen 10 günlük süre işin süresine eklenir.
Buna göre:
Sözleşmedeki iş süresi: 180 gün
İşin süresine eklenecek süre: 10 gün
Süre hesabında dikkate alınacak toplam süre: 190 gün
Bu durumda sözleşmedeki 180 günlük iş süresi değiştirilmemekte; Tip Sözleşmenin 9.6’ncı maddesindeki özel hüküm gereğince fiilî işyeri teslimine kadar geçen süre mevcut iş süresine ilave edilmektedir.
Bu nedenle uygulamada ilk işyeri teslim tutanağının tarihi ile fiilî işyeri teslim tarihinin ayrı ayrı tevsik edilmesi gerekir. Aksi takdirde işin süresine eklenecek dönemin başlangıç ve bitiş tarihleri bakımından uyuşmazlık ortaya çıkabilir.
Engel Ortadan Kalktıktan Sonra İşin Tekrar Başlatılması
Tip Sözleşmenin 9.6’ncı maddesi, işe başlamaya mâni engelin ortadan kalkmasından sonraki süreci de süreye bağlamıştır.
Anılan maddede;
“İşe başlanmasına engel teşkil eden durumun ortadan kaldırılmasını izleyen en geç beş iş günü içinde idare tarafından iş tekrar başlatılır.”
hükmüne yer verilmiştir.
Buna göre engelin sona ermesi üzerine idarenin belirsiz bir süre içerisinde değil, en geç beş iş günü içerisinde işi tekrar başlatması gerekir.
Bu nedenle sözleşme dosyasında;
- ilk işyeri teslim tutanağının tarihi,
- işe başlamaya mâni engelin mahiyeti,
- engelin ortadan kalktığı tarih,
- fiilî işyeri teslim tarihi,
- işin tekrar başlatıldığı tarih
ayrı ayrı tespit edilerek belgelendirilmelidir.
Bu tarihler somut olayın niteliğine göre aynı tarih olabileceği gibi farklı tarihlerde de gerçekleşebilir.
Tip Sözleşmenin 9.6’ncı maddesi ayrıca yüklenicinin yer teslimine bağlı yükümlülüklerinin başlangıcını da açıkça düzenlemiştir:
“Yüklenici işyeri teslimine bağlı yükümlülüklerini işyerinin fiilen teslimini müteakip gerçekleştirir.”
Dolayısıyla 9.6’ncı madde kapsamında yer teslim tutanağı düzenlenerek iş süresi başlatılmış ancak işyeri fiilen teslim edilememişse, işyeri teslimine bağlı yükümlülükler bakımından ilk tutanak tarihi değil, fiilî işyeri teslim tarihi esas alınır.
Bu husus özellikle iş programı gibi yer teslimine bağlı sürelerin değerlendirilmesinde önem taşımaktadır.
Sonuç
Yapım işlerinde işyerinin yükleniciye teslimi bakımından olağan yer teslimi ile işe başlamaya engel bir durumun bulunduğu yer tesliminin birbirinden ayrılması gerekir.
Normal durumda işyeri, sözleşmede belirlenen süre içerisinde Yapım İşleri Genel Şartnamesinin 6’ncı maddesinde öngörülen usule göre yükleniciye teslim edilir; teslim işlemi tutanağa bağlanır ve iş süresi kural olarak işyeri teslim tarihinden itibaren başlar.
Yüklenicinin sözleşmede belirlenen süre içerisinde yer teslimi için hazır bulunmaması hâlinde ise Tip Sözleşmenin 9.5’inci maddesi uygulanır. Durum komisyon tarafından tutanak altına alınır, iş süresi başlatılır ve yüklenici sonradan işyerini fiilen geç teslim aldığını ileri sürerek buna dayanarak süre uzatımı talep edemez.
Buna karşılık, yüklenicinin yer teslimi için hazır olduğu ancak kendisinden kaynaklanmayan hukuki, idari, teknik veya fiilî bir engel nedeniyle işe başlayamadığı hâllerde Tip Sözleşmenin 9.6’ncı maddesi ile Yapım İşleri Genel Şartnamesinin 6’ncı maddesindeki özel düzenleme uygulanır.
Bu durumda engel, mahiyeti ve işe etkisiyle birlikte işyeri teslim tutanağında belirtilerek yer teslimi yapılır; işin süresi başlar ancak iş durdurulmuş sayılır.
İşyeri bu tarihte fiilen teslim edilemiyorsa, işyeri teslim tutanağının düzenlendiği tarih ile fiilî işyeri teslim tarihi arasında geçen süre işin süresine eklenir.
İşe başlamaya mâni durumun ortadan kalkmasını izleyen en geç beş iş günü içerisinde idare tarafından iş tekrar başlatılır ve yüklenicinin işyeri teslimine bağlı yükümlülükleri fiilî işyeri tesliminden sonra yerine getirilir.
Bu nedenle, 01.09.2025 tarihinde yürürlüğe giren yeni düzenlemeler sonrasında, işyeri teslimine ilişkin değerlendirme yalnızca yer teslim tutanağının düzenlendiği tarihe göre yapılmamalıdır. Yer teslimi sırasında yüklenicinin işe fiilen başlayıp başlayamadığı, işe başlamaya mâni bir engelin bulunup bulunmadığı, bu engelin yükleniciden kaynaklanıp kaynaklanmadığı, engelin işyeri teslim tutanağında açıkça belirtilip belirtilmediği ve işyerinin fiilen hangi tarihte yükleniciye teslim edildiği birlikte değerlendirilmelidir.
“Yapım İşlerinde İşyerinin Yükleniciye Teslimi” başlıklı ayrıntılı makalemize ulaşmak için buraya tıklayabilirsiniz.