Anahtar teslimi götürü bedel yapım işlerinde sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, belirli bir imalatın sözleşme bedeline dâhil olup olmadığıdır. Özellikle uygulama projesi, mahal listesi, teknik şartname, pursantaj tablosu ve yaklaşık maliyet cetvelinde yer alan farklılıklar, idare ile yüklenici arasında kapsam ve bedel uyuşmazlıklarına yol açabilmektedir.
Bu tür uyuşmazlıklarda yalnızca tek bir belgeye bakılarak sonuca varılması doğru değildir. Bir imalatın sözleşme kapsamında bulunup bulunmadığı; sözleşme ve ihale dokümanının bütünü, belgeler arasındaki öncelik sırası ve imalatın teklif aşamasında belirlenebilir olup olmadığı birlikte değerlendirilerek tespit edilmelidir. Anahtar teslimi götürü bedel sözleşmede yüklenicinin sorumluluğu, ihale dokümanında tanımlanan işin tamamına ilişkindir; dokümanda yeri, kapsamı veya sınırları belirlenmeyen her imalatın kendiliğinden sözleşme bedeline dâhil olduğu söylenemez.
Anahtar teslimi götürü bedel teklifin kapsamı
4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nun 4’üncü maddesinde uygulama projesi, belli bir yapının onaylanmış kesin projesine göre yapının her türlü ayrıntısının belirtildiği proje olarak tanımlanmıştır.
Yapım İşlerine Ait Tip Sözleşme’nin 6’ncı maddesine göre anahtar teslimi götürü bedel sözleşme; ihale dokümanında yer alan uygulama projeleri ve bunlara ilişkin mahal listelerine dayalı olarak işin tamamı için yüklenici tarafından teklif edilen toplam bedel üzerinden kurulur. Yapılan işlerin bedellerinin ödenmesinde de yüklenicinin teklif ettiği toplam bedel esas alınır.
Buna göre yüklenici, uygulama projesinde yer alan bütün imalatları fen ve sanat kurallarına ve yürürlükteki mevzuata uygun, kullanıma hazır şekilde tamamlamakla yükümlüdür. Ancak bu sorumluluk, ihale dokümanında kapsamı belirlenmeyen her imalatın kendiliğinden sözleşme bedeline dâhil olduğu anlamına gelmez.
Yüksek Fen Kurulu da uygulama projelerinin, Kanun’daki tanımına uygun olarak “herhangi bir tereddüte meydan vermeyecek şekilde” hazırlanmasının yasal bir zorunluluk olduğunu; uygulama projeleri, mahal listeleri, teknik şartnameler ve diğer açıklayıcı belgelerin “eksiksiz bir şekilde ve birbirleri ile uyumlu” olarak düzenlenmesi gerektiğini belirtmiştir.
Belgeler arasındaki öncelik sırası
Yapım İşlerine Ait Tip Sözleşme’nin 8’inci maddesine göre sözleşme, ekindeki ihale dokümanı ve diğer belgelerle bir bütündür; idareyi ve yükleniciyi bağlar. Sözleşme hükümleri ile ihale dokümanını oluşturan belgeler arasında çelişki veya farklılık bulunması hâlinde ihale dokümanındaki hükümler esas alınır. İhale dokümanını oluşturan belgelerin kendi aralarındaki öncelik sırası ise şöyledir:
- Yapım İşleri Genel Şartnamesi,
- İdari Şartname,
- Sözleşme Tasarısı,
- Uygulama projesi,
- Mahal listesi,
- Özel Teknik Şartname,
- Genel Teknik Şartname,
- Açıklamalar ve diğer ekler.
Belgeler öncelikle birbirini tamamlayan bir bütün olarak değerlendirilmelidir. Öncelik sırası, belgeler arasında aynı konuda giderilemeyen bir çelişki veya farklılık bulunması hâlinde uygulanır. Bu nedenle alt sıradaki bir belge, üst sıradaki belgede yer alan düzenlemeyi değiştiremez veya ona aykırı yeni bir kapsam oluşturamaz.
Nitekim Yüksek Fen Kurulunun 07.01.2026 tarihli ve 2026/1 sayılı Kararında; uygulama projesinin mahal listesi ve teknik şartnamenin üzerinde yer aldığı, mahal listesi veya teknik şartnamenin uygulama projesine aykırılık taşıması hâlinde uygulama projesine göre işlem yapılması gerektiği belirtilmiştir. Kurulun ifadesiyle, sıralamada her bir belgenin altında yer alan belgelerin üstteki belgelere aykırılık taşımaması, aykırılık bulunması hâlinde ise “üstteki belgelerin hüküm icra etmesi” gerekir.
Teknik şartname sözleşme kapsamını tek başına belirlemez
4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nun 12’nci maddesine göre ihale konusu yapım işinin teknik kriterlerine, ihale dokümanının bir parçası olan teknik şartnamelerde yer verilir. Yapım İşleri İhaleleri Uygulama Yönetmeliği’nin 17’nci maddesinde de işin teknik ayrıntılarını ve şartlarını kapsayan teknik şartnamelerin hazırlanarak ihale dokümanına dâhil edilmesi öngörülmüştür. Teknik kriterlerin verimlilik ve fonksiyonelliği sağlaması, rekabeti engellememesi ve bütün istekliler bakımından fırsat eşitliği oluşturması zorunludur.
Teknik şartnamenin temel işlevi; yapılacağı uygulama projesi ve mahal listesiyle belirlenmiş imalatların malzeme özelliklerini, kalite seviyesini, uygulanma yöntemini, teknik standartlarını ve kabul şartlarını açıklamaktır. Dolayısıyla teknik şartname, kural olarak bir imalatın nerede ve hangi kapsamda yapılacağını belirleyen değil, nasıl yapılacağını açıklayan bir belgedir.
Nitekim Yüksek Fen Kurulunun 07.01.2026 tarihli ve 2026/1 sayılı Kararında, teknik şartnamelerin, ihaleye esas uygulama projeleri ve bunlara ilişkin mahal listelerinde yer alan imalatların “teknik detaylarını açıklayıcı dokümanlar” olduğu belirtilmiştir. Kurula göre teknik şartnamelerde, sözleşme kapsamında oldukları proje ve mahal listeleriyle sabit olan imalatlara ilişkin teknik kriterlere ve tanımlamalara yer verilebilir.
Bu nedenle yalnızca teknik şartnamede bir poz tarifinin, malzeme tanımının veya imalat açıklamasının bulunması; uygulama projesinde yeri, güzergâhı, miktarı, sınırı ya da bağlantı noktası belirlenmeyen bir imalatın sözleşme bedeline dâhil olduğunu göstermeye yeterli değildir. Bir imalatın kapsamı öncelikle uygulama projesi ve mahal listesine göre belirlenmeli, teknik şartname ise bu belgelerde yer alan imalatların teknik ayrıntılarının açıklanmasında kullanılmalıdır.
Kurul ayrıca teknik şartnamenin, sözleşme bedeline hangi imalatların dâhil olup olmadığını belirleyen bağımsız bir kapsam belgesi olmadığını ifade etmiştir. Buna göre teknik şartname aracılığıyla uygulama projesinde bulunmayan yeni bir imalat kapsamı oluşturulamayacağı gibi, belgeler arasında aykırılık bulunması hâlinde sözleşmede belirlenen öncelik sırası gereğince uygulama projesi esas alınmalıdır.
Pursantaj sözleşme kapsamını değil, ödeme oranını gösterir
Pursantaj veya ilerleme yüzdeleri, anahtar teslimi götürü bedel yapım işlerinde gerçekleştirilen imalatların seviyesine göre sözleşme bedelinden yapılacak hakediş ödemelerinin oranlarını gösterir. Başka bir ifadeyle pursantaj, sözleşme kapsamındaki işlerin hangi gerçekleşme seviyesinde sözleşme bedelinin ne kadarının ödeneceğini belirleyen bir ödeme aracıdır.
Bu nedenle pursantaj tablosunun işlevi, hangi imalatların sözleşme kapsamında olduğunu belirlemek değil; proje ve mahal listelerine göre sözleşme kapsamında bulunan imalatların ödeme içindeki ağırlıklarını göstermektir. Pursantaj oranları uygulama projesinin, mahal listesinin veya metrajın yerine geçmez; projelerde bulunmayan bir imalatı sözleşme kapsamına dâhil etmediği gibi, projelerde yer alan bir imalatı da kapsam dışına çıkarmaz.
Nitekim Yüksek Fen Kurulunun 07.01.2026 tarihli ve 2026/1 sayılı Kararında; ilerleme yüzdelerinin, işin yapılmasına veya bir iş kaleminin sözleşme bedeline dâhil olup olmadığının belirlenmesine dayanak oluşturmadığı, yalnızca proje ve mahal listelerine göre hangi imalat seviyesinde sözleşme bedelinin hangi oranında ödeme yapılacağını gösterdiği belirtilmiştir.
Karara konu uyuşmazlıkta idare, ihale dokümanındaki ilerleme yüzdeleri tablosunda “altyapı” imalatları için toplam 0,914744 oranına yer verildiğini ileri sürerek içme suyu, yağmur suyu ve pis su altyapı bağlantılarının sözleşme kapsamında olduğunu savunmuştur. Ancak Yüksek Fen Kurulu, uyuşmazlığı pursantaj oranına göre çözmemiş; her bir altyapı imalatını uygulama projelerinde ayrı ayrı incelemiştir.
Bu inceleme sonucunda;
- İçme suyu altyapı bağlantısı projelerde gösterildiği için sözleşme bedeline dâhil,
- Yağmur suyunun yağmur suyu deposuna bağlantısı projelerde gösterildiği için sözleşme bedeline dâhil,
- Pis suyun bina dışındaki rögardan nihai bağlantı noktasına kadar olan bölümü projelerde gösterilmediği için sözleşme bedeline dâhil değil,
kabul edilmiştir. Böylece pursantaj tablosunda genel olarak “altyapı” başlığına ve bu başlık altında bir ödeme oranına yer verilmiş olması, projede gösterilmeyen pis su bağlantı hattının sözleşme kapsamına alınması için yeterli görülmemiştir.
Bu itibarla pursantaj tablosunda “altyapı”, “mekanik tesisat”, “elektrik tesisatı” veya benzeri bir iş grubuna oran verilmiş olması, bu iş grubuyla ilişkili bütün imalatların sözleşme bedeline dâhil olduğu anlamına gelmez. Bir imalatın sözleşme kapsamında bulunup bulunmadığı öncelikle uygulama projesi ve mahal listesine göre belirlenmeli; pursantaj ise kapsamı belirlenen imalatların hakedişe yansıtılmasında kullanılmalıdır.
Yaklaşık maliyet sözleşme kapsamının belirlenmesinde esas alınamaz
4734 sayılı Kanun’un 9’uncu maddesine göre yaklaşık maliyet, ihale öncesinde idare tarafından hazırlanır, dayanaklarıyla birlikte bir hesap cetvelinde gösterilir ve isteklilere açıklanmaz.
Yaklaşık maliyet hesap cetveli, ihale dokümanının veya sözleşmenin eki olmadığından yükleniciyi bağlayan bir belge değildir. Bu nedenle yaklaşık maliyette bir imalata bedel ayrılmış veya ayrılmamış olması, söz konusu imalatın sözleşme kapsamında bulunup bulunmadığını belirlemez.
Nitekim Yüksek Fen Kurulunun 07.01.2026 tarihli ve 2026/1 sayılı Kararında; yüklenicinin yaklaşık maliyet belgelerinden hukuken bilgi sahibi olmasının mümkün olmadığı, tekliflerin yaklaşık maliyete dayalı olarak verilmediği ve ihale dokümanı içinde bulunmayan yaklaşık maliyet hesap cetvelinin “anlaşmazlıkların çözümünde başvurulacak bir doküman olmadığı” belirtilmiştir. Bu nedenle sözleşme kapsamı, yaklaşık maliyet hesabına göre değil; uygulama projeleri, mahal listeleri ve sözleşme eki diğer ihale dokümanına göre belirlenmelidir.
Sözleşme kapsamında bulunmayan imalatların durumu
Bir imalatın uygulama projesi, mahal listesi ve sözleşme eki diğer belgeler incelendiğinde başlangıçtaki sözleşme kapsamında bulunmadığının tespit edilmesi, bu imalatın hiçbir şekilde yaptırılamayacağı anlamına gelmez. Ancak söz konusu imalatın doğrudan ve bedelsiz olarak yükleniciye yaptırılması da mümkün değildir. Öncelikle imalatın ortaya çıkış nedeni ile yapılmasının proje değişikliği veya iş artışı gerektirip gerektirmediği belirlenmelidir.
Yapım İşleri Genel Şartnamesi’nin 12’nci maddesinin dördüncü fıkrasına göre idare, sözleşme konusu işe ilişkin proje ve diğer teknik belgelerde değişiklik yapılmadan işin tamamlanmasının fiilen mümkün olmadığı hâllerde, işin sözleşmede belirtilen niteliğine uygun şekilde tamamlanmasını sağlayacak değişiklikleri yapmaya yetkilidir. Gerekli proje değişikliği, bedeli Yapım İşleri Genel Şartnamesi’nin 22’nci maddesine göre hesaplanmak üzere yükleniciden de istenebilir.
Yüklenici, idarece gerekli görülen ve usulüne uygun olarak yapılan proje değişikliklerine göre işe devam etmekle yükümlüdür. Bununla birlikte proje değişikliğinin;
- İlk projeye göre hazırlanmış malzemenin terk edilmesini veya değiştirilmesini,
- Malzemenin başka bir yerde kullanılmasını,
- İlave işçilik veya gider yapılmasını,
- Sözleşmede fiyatı bulunmayan yeni iş kalemlerinin ortaya çıkmasını,
gerektirmesi hâlinde, doğan bedel ve süre etkilerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Proje değişikliği sonucunda ortaya çıkan imalat aynı zamanda iş artışı niteliğindeyse, Yapım İşleri Genel Şartnamesi’nin 21’inci maddesindeki şartların birlikte gerçekleşmesi aranır. Buna göre iş artışının;
- Öngörülemeyen bir durum nedeniyle zorunlu hâle gelmesi,
- Sözleşmeye esas proje içinde kalması,
- İdareyi külfete sokmaksızın asıl işten teknik veya ekonomik olarak ayrılmasının mümkün olmaması,
gerekir. Bu şartların bulunması hâlinde anahtar teslimi götürü bedel yapım işlerinde, sözleşme bedelinin yüzde 10’una kadar olan ilave işler, sözleşme ve ihale dokümanı hükümleri çerçevesinde aynı yükleniciye yaptırılabilir.
Bu nedenle sözleşme kapsamında bulunmayan her imalat kendiliğinden iş artışı olarak kabul edilemez. Öncelikle imalatın YİGŞ’nin 21’inci maddesindeki şartları taşıyıp taşımadığı belirlenmelidir. Bu şartları taşımayan veya yüzde 10’luk iş artışı sınırı içinde tamamlanması mümkün olmayan işler yönünden aynı madde kapsamındaki diğer hükümlere göre işlem yapılması gerekir.
Proje değişikliği veya iş artışı kapsamında yaptırılacak imalatın ihale dokümanında ya da yüklenicinin teklifinde fiyatı bulunmuyorsa, bedeli Yapım İşleri Genel Şartnamesi’nin 22’nci maddesine göre yüklenici ile birlikte yeni birim fiyat düzenlenerek belirlenir. Anahtar teslimi götürü bedel sözleşmelerde ilave iş bedeli, yeni birim fiyatlar üzerinden hesaplanan artış tutarına göre belirlenecek ilerleme yüzdeleri esas alınarak hakedişe dâhil edilir.
İlave işin sözleşme süresine etkisi de ayrıca değerlendirilmelidir. Yapım İşleri Genel Şartnamesi’nin 29’uncu maddesine göre öngörülemeyen durumlar nedeniyle iş artışının zorunlu olması hâlinde, ilave işin gerektirdiği ek süre yükleniciye verilir. Süre hesabı, iş artışı tutarıyla orantılı ve otomatik bir hesapla değil; ilave imalatın iş programına, iş sıralamasına ve işin tamamlanma tarihine olan fiilî etkisine göre yapılmalıdır.
Nitekim Yüksek Fen Kurulunun 07.01.2026 tarihli ve 2026/1 sayılı Kararında da uygulama projesinde bulunmadığı tespit edilen imalatların bedel ve süre yönünden; proje değişikliği, iş artışı, yeni birim fiyat ve ilave süre hükümleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğine ilişkin Yapım İşleri Genel Şartnamesi hükümleri birlikte ele alınmıştır.
Sonuç
Anahtar teslimi götürü bedel yapım işlerinde bir imalatın sözleşme kapsamında olup olmadığı, ihale dokümanının bütünü esas alınarak belirlenmelidir. Bu değerlendirmede öncelikle uygulama projeleri ve bunlara ilişkin mahal listeleri incelenmeli; teknik şartname, projelerde varlığı belirlenen imalatların teknik ayrıntılarını açıklayan tamamlayıcı bir belge olarak ele alınmalıdır.
Belgeler arasında çelişki bulunması hâlinde sözleşmede düzenlenen öncelik sırası uygulanır. Pursantaj tablosu yalnızca hakediş ödemelerine esas ilerleme oranlarını gösterirken, yaklaşık maliyet yükleniciyi bağlayan bir sözleşme belgesi değildir. Bu nedenle bu iki belge, bir imalatın sözleşme kapsamında bulunup bulunmadığının tek başına dayanağı olamaz.
Bir imalatın yalnızca belirli bir bölümü uygulama projesinde gösterilmişse, sözleşme kapsamı da kural olarak projede tanımlanan bölümle sınırlıdır. Güzergâhı, devamı veya nihai bağlantı noktası gösterilmeyen kısımların kendiliğinden sözleşme bedeline dâhil olduğu kabul edilemez.
Yüksek Fen Kurulunun 07.01.2026 tarihli ve 2026/1 sayılı kararında da altyapı imalatları topluca değil, projelerdeki somut gösterimlerine göre ayrı ayrı değerlendirilmiş; projede gösterilen içme suyu ve yağmur suyu bağlantıları sözleşme kapsamında, pis su rögarından sonraki bağlantı noktası gösterilmeyen bölüm ise kapsam dışında kabul edilmiştir.
Başlangıçtaki sözleşme kapsamında bulunmayan ancak işin tamamlanması için yapılması gereken imalatlar, doğrudan ve bedelsiz olarak yükleniciye yaptırılamaz. Bu imalatların; somut olayın özelliklerine göre proje değişikliği, iş artışı, yeni birim fiyat ve süre uzatımı hükümleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerekir.