22 Kasım 2025 tarihli ve 33085 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan ve yayımı tarihinde yürürlüğe giren “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği”, uygulama imar planı değişiklikleri sonucunda taşınmazlarda oluşan değer artışının %90’ının kamuya kazandırılmasına ilişkin usul ve esasları düzenlemektedir. Yönetmelik; başvuru süreçlerini, değer artışının tespit yöntemlerini, değerleme raporlarının hazırlanma koşullarını, kıymet takdir komisyonlarının çalışma esaslarını, değer artış payının kesinleşmesi, tahakkuku, ödenmesi ve kamu kurumları arasında dağıtımını kapsamaktadır.
I. Amaç, Kapsam ve Tanımlar
Yönetmeliğin temel amacı, uygulama imar planı değişikliği sonucunda taşınmazda meydana gelecek değer artışının %90’ının değer artış payı (DAP) olarak kamuya kazandırılmasına ilişkin usul ve esasları belirlemektir. Yönetmelik, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 44 üncü maddesi ve ek 8 inci maddesine dayanılarak hazırlanmıştır.
Kapsam, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ilgili idarelerce onaylanan uygulama imar planı değişikliği sonucunda oluşacak değer artışının kamuya kazandırılması işlemlerini kapsar. Bu kapsam; kıymet takdir komisyonunun teşekkülü, değerleme raporu esas alınarak komisyonca hazırlanacak rapor, değer artış payının kesinleşmesi, ödenmesi ve dağıtımına yönelik usul ve esasları içermektedir.
Temel Tanımlar
Değer Artışı: Plan değişikliğine konu alanın, uygulama imar planı değişikliği öncesi tespit edilen değeri ile değişiklik sonrası tespit edilen değeri arasındaki farktır.
Değer Artış Payı (DAP): Yukarıda tanımlanan değer artışının %90’ını ifade eder.
Yetkili Kuruluş: Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilmiş, aktif durumda olan, taşınmaz değerleme hizmeti verme yetkisine sahip lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşudur.
Kıymet Takdir Komisyonu: Uygulama imar planı değişikliği sonucunda oluşacak değer artışını tespit etmekle görevli, idare bünyesinde oluşturulan komisyondur.
Piyasa (Pazar) Değeri: Uluslararası Değerleme Standartlarına göre, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11’inci maddesine göre tespit edilmiş olan plan değişikliği öncesi ve sonrası taşınmazın piyasa değeridir.
II. Değer Artış Payına Konu Olan Plan Değişiklikleri
Değer artış payının konusu, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine yönetmeliğin 6’ncı maddesinde belirtilen şekilde gerçekleştirilecek uygulama imar planı değişiklikleri ve değişiklik sonucunda oluşan değer artışıdır.
Değer Artış Payı (DAP)’na Konu Olan Durumlar:
Ada Bazında Değişiklikler: En az 1000 metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip oluşmuş imar adalarında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini artıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişiklikleri. Bu değişikliklerde, ihtiyaç duyulan kentsel, sosyal ve teknik altyapı kullanımlarının adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanması gerekir.
Parsel Bazında Fonksiyon Değişiklikleri: Konut kullanımı hariç sadece fonksiyon değişikliği getiren durumlar.
Karma Kullanım: Mevcut uygulama imar planında konut kullanımının da olduğu parsel/parsellerde, mevcut nüfusu, yapı yoğunluğunu ve kat adedini/bina yüksekliğini artırmamak şartıyla, ticaret+konut, turizm+konut, ticaret+turizm+konut gibi karma kullanım kararı getiren fonksiyon değişiklikleri.
Riskli Yapı Parselleri: İçerisinde riskli yapının bulunduğu parsel/parsellerde, meri uygulama imar planıyla verilmiş emsale esas inşaat alanını %20’nin üzerinde artıran plan değişikliklerinde, sadece %20’nin üstündeki kısmı değer artış payına konudur.
Mahkeme İptali Sonrası: Mahkemelerce iptal edilen uygulama imar planı değişiklikleri neticesinde, yürürlükten kalkan plan ile yeni teklif edilen planın kapsadığı parsel veya parsellerde oluşan değer farkının yüzde doksanı (%90) değer artış payı olarak alınır.
III. Değer Artış Payına Konu Olmayan Alanlar ve İşlemler (Muafiyetler)
Aşağıdaki alanlar ve işlemlerden değer artış payı alınmaz:
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki Riskli alanlar ve Rezerv yapı alanları.
Bakanlık veya yetki devri yapılan idarece, içerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsel/parsellerde; riskli yapının bulunduğu parsel/parsellerin, meri imar planı ile verilmiş emsale esas inşaat alanındaki en fazla %20’lik artışa kadar olan plan değişiklikleri.
Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlar.
Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlar.
Hiçbir durumda emsale esas inşaat alanını, nüfusu, bina yüksekliğini, kat adedini artırmamak ve düzenleme ortaklık payı (DOP) alanlarında azalmaya neden olmamak kaydıyla yapılan cephe hattı düzeltmeleri ve yapı yaklaşma mesafesine dair uygulama imar planı değişiklikleri.
İdarelerce resen onaylanan nazım imar planı değişikliklerine uygun hale getirmek amacıyla sunulan uygulama imar planı değişiklik teklifleri.
Özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde olup, uygulama imar planında umumi ve kamu hizmeti alanlarında yer alan taşınmazların, imar hakkı aktarımı yöntemiyle kamu eline geçişinin sağlanması amacıyla yapılan plan değişiklikleri.
IV. Değerleme Raporları ve Kıymet Takdir Komisyonu
Değerleme Raporlarının Hazırlanması Uygulama imar planı değişikliği talep edilen taşınmazın mevcut durum değeri ile değişiklik sonrası durum değerlerinin analizi, idare tarafından DAP sistemi üzerinden otomatik atanan en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırılır. Bu kuruluşlar, iki farklı durum değeri arasındaki farkı değer artışı olarak raporlar.
Yetkili kuruluşlar tarafından düzenlenecek raporlar, 2942 sayılı Kanunun 11’inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları kullanılarak, taşınmazın piyasa değerlerinin belirlenmesi şeklinde hazırlanır.
Önemli Şartlar:
Raporu hazırlayan, kontrol eden ve onaylayan değerleme uzmanlarından en az birinin şehir plancısı, harita mühendisi, mimar veya ilgili lisans mezunu olması şartı aranır.
Değer artış payına ilişkin yapılan taşınmaz değerlemesinde, taşınmaz üzerindeki mevcut yapı, tesis, eklentiler ve diğer muhdesatın bedeli dikkate alınmaz.
Raporların bedeli, plan değişikliği teklifini sunan taşınmaz malikleri tarafından ödenir.
Kıymet Takdir Komisyonunun Yapısı ve Çalışması
Komisyon, ilgili idarenin bünyesinde, en az biri şehir plancısı/harita mühendisi/mimar olmak üzere en az beş asıl ve üç yedek üyeden oluşur. Yeterli personeli olmayan idareler, komisyonun en az iki üyesini diğer kamu kurum ve kuruluşlarından temin edebilirler.
Komisyon toplantıları üyelerin tamamının katılımı ile yapılır ve kararlar üyelerin salt çoğunluğu ile alınır.
Uygulama imar planı değişikliğinin neden olabileceği değer artışı, komisyonca, en az iki yetkili kuruluş tarafından hazırlanan raporlarda belirtilen değerlerin aritmetik ortalama değerinden az olmamak üzere yapılır.
Yetkili kuruluşlardan alınan değerleme raporları arasındaki farkın %20’den fazla olması ve komisyonca değer artışının gerçeği yansıtmadığının değerlendirilmesi halinde, ek rapor veya yeniden rapor düzenlenmesi talep edilir.
V. Değer Artış Payının Kesinleşmesi ve Ödenmesi
Başvuru ve Rapor Ücreti Plan değişikliği teklifini onaylayan idare tarafından, değerleme raporu hazırlama bedelinin imar planı askı ilanı öncesinde, 15 gün içerisinde yatırılması gerektiği ilgilisine bildirilir. Ücretin yatırılmaması halinde değişiklik öncesi plana dönülmesine yönelik işlemlere başlanır.
Kesinleşme ve İtiraz Süreci Plan değişikliğinin onaylanmasını takiben, askı işlemleri öncesinde değer artış payı kesinleştirilir.
Belirlenen değer artışı ve değer artış payı, ilgilisine tebliğ edilir.
Taşınmaz maliki, tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içerisinde belirlenen bedele itirazını ve/veya peşin/taksitle ödeme yöntemini idareye yazılı olarak bildirmelidir.
Taşınmaz malikince DAP’ın ödenmeyeceğinin bildirilmesi halinde, plan değişikliği öncesindeki plana dönüş işlemlerine başlanır.
Ödeme Şekilleri Değer artış payı peşin veya taksitle ödenebilir.
Peşin Ödeme: Tahakkukun oluştuğu tarihi takip eden bir ay içerisinde ödenir ve %10 indirim uygulanır.
Taksitli Ödeme: Toplamda dört taksit halinde ödenir.
◦ İlk taksit, tahakkukun oluştuğu tarihi takip eden bir ay içerisinde faizsiz olarak ödenir.
◦ Sonraki taksitler (altıncı, on ikinci ve on sekizinci aylarda), ödeme tarihinden önce son açıklanan aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) artışları toplamında artırılarak yapılır.
Ödeme Yapılmaması: Taşınmaz maliki tarafından süresi içerisinde ödeme yapılmaması halinde, %10 indirim uygulanmaksızın, ödeme yapılmayan miktar üzerine ödeme yapılan tarihe kadar olan TÜFE aylık değişim oranlarında artış uygulanır.
Kısıtlamalar ve Tapu Şerhi Değer artış payı taksitlerinin ödemesi tamamlanmadan, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için satış, devir, bağış, talep üzerine arazi ve arsa düzenleme işlemleri yapılamaz; ayrıca ruhsata esas belge ve yapı ruhsatı düzenlenemez.
Bu kısıtlamalar, uygulama imar planı değişikliğinin onaylanmasından sonra, planlar askıya çıkarılmadan önce tapu kütüğünün şerhler hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
VI. Değer Artış Payının Dağılımı
(a) Bendi:
Büyükşehir belediyesi bulunan illerde toplanan değer artış payı dört eşit bölüme ayrılır. Bu kapsamda, tutarın %25’i büyükşehir belediyesinin hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin hesabına aktarılır. Kalan %25’lik paylardan biri 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yürütülen dönüşüm projelerine özel olarak oluşturulan hesaba aktarılırken, diğer %25’lik pay genel bütçeye gelir kaydedilir. Böylece büyükşehirlerde değer artış payı dört kurum arasında eşit şekilde paylaşılmış olur.
(b) Bendi:
Büyükşehir belediyesi olmayan illerde değer artış payının dağılımı farklıdır. Bu illerde toplanan tutarın %40’ı, imar planı değişikliğini onaylayan idarenin açacağı ilgili hesaba aktarılır. Geriye kalan değerin %30’u dönüşüm projeleri özel hesabına, %30’u ise genel bütçeye gelir olarak kaydedilir. Böylece yerel idare büyükşehir olmayan illerde daha yüksek pay almış olur.
(c) Bendi:
Plan değişikliği doğrudan Bakanlık tarafından onaylanmışsa, değer artış payının büyük bölümü dönüşüm projelerine yönlendirilir. Buna göre toplam tutarın %75’i dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılır. Kalan %25’lik kısım ise plan değişikliğinin yapıldığı yerin büyükşehir olup olmamasına göre dağıtılır:
- Büyükşehir olan illerde %15 büyükşehir belediyesine, %10 ilçe belediyesine,
- Büyükşehir olmayan illerde ise Bakanlık payı dışındaki tüm tutar ilgili yerel idareye aktarılır.
(ç) Bendi:
İmar planı değişikliğinin Bakanlık dışında başka bir genel bütçeli idare tarafından onaylanması halinde, elde edilen değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilir. Bu durumda belediyelere veya dönüşüm projeleri hesabına pay aktarılmaz.
(d) Bendi:
Yukarıda belirtilen tüm bentlerde yer alan aktarım ve gelir kaydetme işlemleri, ilgili defterdarlıklar tarafından en geç 5 iş günü içerisinde yerine getirilir. Böylece değer artış payının dağılım süreci hızlı ve düzenli bir şekilde tamamlanmış olur.
VII. Geçici Hükümler
Eski Başvurular: 20/2/2020 tarihinden önce plan yapma ve onama yetkisini haiz idarelere başvuru yapılarak resmî kayıt numarası almış uygulama imar planı değişiklik teklifleri, değer artış payına tabi değildir.
Eski Riskli Yapılar: 12/12/2024 tarihinden önce üzerinde riskli yapı şerhi bulunan taşınmazlar için yapılan plan değişikliklerinde, meri imar planı ile verilmiş emsale esas inşaat alanının bir buçuk katına kadar artan kısmına ilişkin plan değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.
Eski Tahakkukların Güncellenmesi: 4/7/2024 tarihinden önce oluşturulan tahakkuklar, 2025 yılı aktarılırken yeniden değerleme oranı uygulanmaksızın, 1/1/2025 tarihinden ödeme yönteminin sisteme girildiği tarihe kadar aylık TÜFE oranında güncellenir.
Genel Güncelleme: Her durumda değer artış payı, tahakkuk tarihinden itibaren her ay açıklanan TÜFE aylık değişim oranları ile ödeme tarihinden önce son açıklanan TÜFE aylık değişim oranı dikkate alınarak güncellenir.
“Yönetmeliğin tam metnine buradan ulaşabilirsiniz.”